Ab kommendem Jahr werden in Walchwil mehrere Luxusgebäude mit Seeblick errichtet. Hinter dem Projekt steckt eine umtriebige Zürcher Immobilienfirma. Und das soll nur der Anfang sein.
Im Gebiet Ochsenrüti von Walchwil ist ein Luxus-Komplex in Planung: Eine Achteinhalb-Zimmer-Villa, sechs Maisonette-Wohnungen und drei Einfamilienhäuser, verteilt auf fünf Gebäude. Die Wohnflächen rangieren zwischen 255 und 385 Quadratmetern. Sie tragen die Namen der «Four Elements» Feuer, Erde, Luft und Wasser.
Auf der eigens für dieses Projekt erstellten Website wird mit «exquisiter Ausstattung» geworben und mit der Gemeinde Walchwil, die «sich malerisch ans sonnige Ostufer des Zugersees schmiegt», und, natürlich, mit dem «sehr niedrigen Steuerfuss».
Das Grundstück, auf dem die fünf Häuser einst stehen sollen, gehört der Mountain Hill Invest AG, eine Firma, die für dieses Projekt gegründet wurde. Verwaltungsratspräsident ist Thomas Prajer, ein Immobilien-Unternehmer, der in Zug wohnt.
Geschäfte werden über viele verschiedene Firmen abgewickelt
Prajer ist Gründer des Zürcher Immobilienunternehmens Xania und war bis vor kurzem dessen CEO. Xania hat dieses Jahr von sich reden gemacht als die «Firma, vor der sich Mieter fürchten». So lautet die Headline eines Artikels im «Tages-Anzeiger» vom Juli 2023, in dem es unter anderem um das Geschäftsmodell der Xania geht.
Xania kauft Mehr- und Einfamilienhäuser an bester Lage des Kantons Zürich, reisst sie ab oder saniert sie und errichtet Eigentumswohnungen im Luxussegment. Sie tragen Namen wie «Great 31», «Crystal House» oder «Symphony 11». Letztere sorgte vergangenes Jahr für Schlagzeilen: Wer sich nämlich eine der Luxuswohnungen am Zürichberg kaufte, erhielt gratis einen E-Porsche obendrauf.
Thomas Prajer sei in der Immobilienbranche «sehr gut vernetzt», zitiert der «Tages-Anzeiger» einen Insider. Er lenke Investitionsmittel in die Projekte. Xania sei dafür bekannt, in Bieterverfahren deutlich höher zu bieten als die Konkurrenz.
Das Geld dafür stammt entweder aus Bankkrediten oder von verschiedenen Investoren, darunter Christoph Ringier von der gleichnamigen Verlegerfamilie, schreibt der «Tages-Anzeiger». Das Geld komme über die Family Offices wohlhabender Familien, die ihre Immobilie verkaufen möchten, aber nicht öffentlich ausschreiben wollen.
Als Projektentwickler-Unternehmen taucht Xania Real Estate nie selber im Grundbuch oder in Baugesuchen auf. Die Geschäfte werden über eine Vielzahl von Firmen abgewickelt, die wie die Mountain Hill Invest AG aus Zug als Grundeigentümer eingetragen sind und Baugesuche stellen. Das ist eine übliche Vorgehensweise, allerdings seien es bei Prajer ungewöhnlich viele solcher Firmen, zitiert der «Tages-Anzeiger» einen Anwalt für Immobilienrecht.
«Wir bieten an, was nachgefragt wird»
Daraus macht Thomas Prajer auch keinen Hehl. Er hat seine Strategie kommuniziert: Per September trat er als CEO bei Xania zurück, um sich auf das Franchising zu konzentrieren. Er will mit lokalen Partnern nach Luzern, Basel und Zug expandieren. Das Konzept: «hochwertige Wohnungen an ausserordentlicher Lage».
Das Projekt in Walchwil sei das erste ausserhalb von Zürich, sagt Prajer am Telefon. Baustart sei im ersten Quartal 2024 vorgesehen, zweieinhalb Jahre später sollte der Luxus-Komplex stehen. Das Interesse an den Wohnungen sei schon jetzt «sehr gross», sagt er.
Die beiden Grundstücke in Walchwil habe er im Frühling 2021 gekauft für einen zweistelligen Millionenbetrag. In den Bau des «Four Elements» will er nun 40 Millionen investieren. Woher das Geld kommt, darüber gibt Prajer keine Auskunft.
Wer sich umhört, merkt, dass einige Walchwilerinnen und Walchwiler das Projekt für überrissen halten. Sie bedauern, dass sich Normalbürger diese Wohnungen nicht werden leisten können, dass es keinen Platz gibt für junge Familien.
Thomas Prajer hält dagegen: Die Bauzonenordnung im Gebiet Ochsenrüti lasse gar nicht zu, Kleinwohnungen zu bauen. Die Geisswaldstrasse, die nach dort oben führt, könnte den Mehrverkehr nicht bewältigen, den 50 Mietparteien verursachen würden.
Dass er mit seinen Luxusbauten die Wohnungsnot befeuert, bestreitet Prajer. Im Gegenteil: In den meisten Fällen kaufe er ein «unternutztes» Grundstück oder Haus, um dort mehr Wohnraum zu generieren. «Wir bieten an, was nachgefragt wird», sagt Prajer. Es sei normal, dass sich nicht alle eine Wohnung an einer Toplage leisten können. Xania versuche immer, das Beste für eine Gemeinde zu machen, ihr auch Steuerzahler zu bringen und an schwierigen Lagen wie in Walchwil Ochsenrüti «etwas Schönes zu machen».
Gemeinde Walchwil konnte keine Auflagen machen
Die Gemeinde Walchwil habe das Baugesuch der Mountain Hill Invest AG im März 2023 bewilligt, wie Gemeinderat und Bauchef René Peyer auf Anfrage schreibt. Die Bauherrschaft habe sich mit den vier Einsprechern einigen können, worauf diese ihre Einsprachen zurückgezogen haben.
Die Bewilligung sei erteilt worden, weil das Gesuch den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entsprochen habe, schreibt Peyer. Und Auflagen für preisgünstigen Wohnraum könne die Gemeinde nur im Rahmen eines ordentlichen Bebauungsplans machen. Hier handele es sich aber um ein herkömmliches Baugesuch beziehungsweise um einen einfachen Bebauungsplan, der keine Auflagen zur Art und Nutzung der Fläche mache.
Erschienen in der Zuger Zeitung am 17. Oktober 2023.